🔥 서울·경기 '삼중 규제지역' 전면 지정! 집값 잡겠다는 정부의 강수

10월 15일, 정부가 전례 없는 강도의 부동산 대책을 발표했습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역에 대한 ‘삼중 규제지역’ 지정은 물론, 대출 규제 강화, 전세대출 DSR 반영, 세제 개편 검토까지 포함된 종합 대책입니다.

이번 대책은 무주택자는 물론, 1주택 실수요자, 갭투자자, 다주택자까지 전방위로 영향을 줍니다. 세금, 대출, 거래 자유까지 모두 달라집니다. 지금 전략을 다시 세워야 할 이유, 아래 버튼을 통해 확인해보세요!

서울·경기 27곳 ‘삼중 규제지역’ 지정

서울 25개 자치구 전역과 경기 과천, 성남, 수원, 하남, 용인 등 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
이번 조치는 2년 9개월 만의 전면 재지정으로, 연립·다세대주택까지 토허제 적용 대상에 포함되어 파급력이 상당합니다.

주택가격 구간에 따라 주택담보대출(주담대) 한도가 다음과 같이 차등 적용됩니다.

무주택자의 LTV는 70% → 40%로 축소되고, 유주택자는 대출 금지. 또한 1주택자가 규제지역에서 전세대출을 받는 경우 이자 상환액이 DSR에 포함됩니다. (10월 29일부터 시행)

스트레스 금리 하한이 기존 1.5% → 3.0%로 상향됩니다. 은행의 주담대 위험가중치 하한도 15% → 20%로 조기 적용되며, 이에 따라 은행의 연간 신규 대출 여력이 최대 27조 원 줄어들 수 있습니다.

정부는 보유세·거래세를 “강화 또는 완화”하는 다양한 시나리오를 두고 검토에 착수했습니다.
양도세 한시 완화, 비선호지역 세제 혜택, 고가 지역 세율 강화 등이 대표적인 논의안입니다.
이는 단순한 증세가 아닌 ‘시장 유도형’ 조세 설계를 예고하는 흐름입니다.

국세청과 국토부, 경찰청 등은 강남·마용성·한강벨트 지역 고가 거래에 대한 자금출처 조사에 착수합니다.
- ‘부동산 탈세 신고센터’ 설치
- 외국인·미성년자 고가 아파트 취득 검증
- 중개업소 가격 띄우기 단속
- 전담 감독기구 신설 예정

정부는 2026~2030년까지 수도권 135만호 공급을 목표로 아래 방안을 병행합니다.

공급과 규제를 동시에 조율하며 안정적 주택 수급을 유도하겠다는 입장입니다.

Q1. 시행 시점은 언제인가요?
A. 규제지역: 10월 16일 / 토허제: 10월 20일 / 전세대출 DSR: 10월 29일

Q2. 세금 진짜 바뀌나요?
A. 확정된 건 없지만, 양도세 한시 완화 + 보유세 조정안이 TF 논의 중입니다.

Q3. 무주택자도 대출 어려워지나요?
A. 네. LTV가 40%로 줄고, DSR 기준 강화로 한도 축소가 예상됩니다.

Q4. 실거주 아닌 매수 가능한가요?
A. 토지거래허가제 적용 지역은 실거주 목적 외 거래가 제한됩니다.

Q5. 공급이 실제로 늘어나나요?
A. 정부는 공공택지 개발 + 민간사업 동시 병행으로 공급을 확대할 계획입니다.

‘10·15 부동산 대책’은 부동산 정책의 판을 갈아엎는 수준입니다.
규제, 대출, 세금, 공급, 단속이 동시에 바뀌며 실수요자와 투자자의 전략도 완전히 달라져야 합니다.

지금은 기다릴 때가 아닙니다. 바뀐 흐름을 파악하고, 자신의 포지션을 명확히 해야 할 때입니다.

아래 링크에서 각 언론사 핵심 분석도 함께 참고해 보세요👇